GBA и GLA в коммерческой недвижимости — это два разных способа измерить площадь объекта. GBA (Gross Building Area) — полная площадь здания, включая все технические зоны. GLA (Gross Leasable Area) — только та часть, которую можно сдать в аренду или продать арендатору. Разница между ними напрямую влияет на реальную цену сделки.
Что такое GBA и GLA: определения простыми словами
GBA (Gross Building Area) — это совокупная площадь всего здания: арендуемые помещения, лестницы, лифтовые холлы, технические этажи, коридоры общего пользования, паркинг, инженерные шахты. Это «паспортная» площадь объекта, которую девелопер указывает в проектной документации.
GLA (Gross Leasable Area) — площадь, которую арендатор фактически занимает и за которую платит. В неё входят торговые залы, офисные блоки, склады — всё, что передаётся по договору аренды. Общие зоны в GLA не включаются.
Проще говоря: GBA — это весь «пирог», GLA — только съедобная часть.
Почему GBA всегда больше GLA
Разрыв между GBA и GLA возникает из-за так называемых Common Areas — общих зон здания:
- вестибюли и reception
- коридоры между блоками
- лестничные марши и лифтовые холлы
- технические помещения (серверные, венткамеры, ИБП)
- санузлы общего пользования
- зоны погрузки и разгрузки
Чем сложнее архитектура здания и выше его класс, тем, как правило, шире общие зоны — и тем заметнее разрыв между GBA и GLA. В современных офисных зданиях класса А эта разница бывает ощутимой.
Как GBA и GLA используются на практике
| Показатель | Где применяется | Кому важен |
|---|---|---|
| GBA | Кадастровый учёт, налог на имущество, страхование | Собственник, девелопер |
| GLA | Ставка аренды, оценка доходности, инвестиционный анализ | Арендатор, инвестор |
Арендная ставка в договоре всегда привязана к GLA — вы платите за те метры, которыми реально пользуетесь. Налог на имущество собственник считает от GBA — то есть со всей площади здания, включая технические зоны.
При покупке объекта как инвестиции важно сразу уточнять, к какой площади привязан арендный поток. Если продавец называет цену «за метр», нужно понять: за метр чего — GBA или GLA? Это две принципиально разные стоимости.
Что такое коэффициент потерь (Loss Factor)
Отношение GLA к GBA выражается через коэффициент эффективности (Efficiency Ratio) или, обратно, через Loss Factor — долю площади, которая «уходит» на общие зоны и не генерирует арендный доход.
Формула простая:
Loss Factor = (GBA − GLA) / GBA × 100%
Чем ниже Loss Factor, тем эффективнее спланировано здание с точки зрения арендного дохода. При прочих равных объект с более низким Loss Factor приносит больше дохода на вложенный рубль.
Об оценке доходности коммерческих объектов через NOI и Cap Rate подробнее написал в статье Cap Rate и NOI простыми словами — рекомендую читать в связке с этим материалом.
Как проверить GLA перед сделкой
Чек-лист для покупателя или арендатора:
- Запросить поэтажный план с чётким обозначением арендуемых и общих зон.
- Сверить GLA в договоре с технической документацией — иногда цифры расходятся.
- Уточнить методику расчёта — используется ли стандарт BOMA, RICS или внутренний девелоперский стандарт.
- Посчитать Loss Factor самостоятельно по известным GBA и GLA.
- Сравнить с аналогами — у соседних объектов аналогичного класса схожий Loss Factor? Если сильно выше — это сигнал к дополнительным переговорам.
Подробнее о критериях выбора качественного офисного объекта — в материале о коммерческой недвижимости класса А.
Частые вопросы
GLA и GBA — одно и то же, что «общая» и «жилая» площадь в жилье? По смыслу — да, аналогия близкая. GBA соответствует общей площади квартиры вместе со вспомогательными зонами, GLA — «полезной» площади, которой вы реально пользуетесь. Но в коммерческой недвижимости классификация строже и используются именно эти международные термины.
Что важнее при аренде офиса — GBA или GLA? При аренде ключевым показателем является GLA: именно от этой площади считается ставка в договоре. GBA важен собственнику — для налогов, страховки и оценки стоимости всего здания. Как арендатор, вы всегда должны уточнять, что именно вам передаётся по договору.
Влияет ли соотношение GBA и GLA на инвестиционную привлекательность объекта? Напрямую. Арендный доход генерирует только GLA, а налог на имущество и эксплуатационные расходы считаются от GBA. Объект с высоким Loss Factor требует от собственника больше затрат при меньшем доходе. Это снижает Cap Rate и, как следствие, рыночную стоимость актива.
Стандарт расчёта GLA везде одинаковый? Нет. Существуют разные методологии — BOMA (американский стандарт), RICS (британский), а также внутренние девелоперские стандарты. Перед сделкой стоит уточнить, по какому стандарту посчитана площадь: разные методики дают разные цифры для одного и того же объекта.
Если вы выбираете коммерческий объект для покупки или аренды и хотите разобрать конкретный вариант — оставьте заявку, и Иван Гладышев разберёт его лично: с реальными цифрами по GLA, Loss Factor и доходности.
Свежие разборы новостроек и объектов — в моём Telegram-канале @V_PRIZME_MOSCOW, 2–3 в неделю. Это лёгкий способ держать руку на пульсе рынка, ни к чему не обязывает.