Cap rate и NOI простыми словами: как оценивают доходность коммерческой недвижимости
Когда инвестор смотрит на офис или помещение в бизнес-центре класса А, первый профессиональный вопрос — не «сколько стоит», а «сколько это приносит относительно цены». На этот вопрос отвечают две метрики: NOI и cap rate. Разберём по-простому.
Что такое NOI
NOI (Net Operating Income, чистый операционный доход) — это деньги, которые объект приносит за год после вычета операционных расходов, но до налога на прибыль и платежей по кредиту.
Формула простая:
NOI = годовой арендный доход − операционные расходы
В операционные расходы входят коммунальные платежи, управление, обслуживание, страхование, налог на имущество. Не входят: ваш кредит (тело и проценты) и налог на прибыль — это уже про вас как инвестора, а не про сам актив.
NOI показывает, сколько «зарабатывает» само помещение, очищенное от способа покупки.
Что такое cap rate
Cap rate (ставка капитализации) — это отношение NOI к стоимости объекта, в процентах:
Cap rate = NOI ÷ цена объекта × 100%
По сути это «доходность актива в чистом виде»: сколько процентов от вложенной суммы объект приносит за год при текущей аренде.
Пример (условный)
Допустим, помещение стоит 100 млн ₽, приносит 12 млн ₽ аренды в год, а операционные расходы — 2 млн ₽.
- NOI = 12 − 2 = 10 млн ₽
- Cap rate = 10 ÷ 100 × 100% = 10%
Цифры взяты для иллюстрации механики расчёта и не отражают конкретный объект или текущий рынок.
Как это читать инвестору
- Чем выше cap rate — тем выше текущая доходность, но часто и выше риск (хуже локация, слабее арендатор, короче договор).
- Чем ниже cap rate — тем «дороже» и надёжнее актив: премиальная локация и сильный арендатор стоят дороже при той же аренде.
- Cap rate ≠ ваша итоговая доходность. На неё влияют кредитное плечо, налоги, рост стоимости объекта и ставки аренды со временем.
Чего метрики не показывают
NOI и cap rate — это снимок «здесь и сейчас». Они не отвечают на главные вопросы, которые я разбираю с инвестором:
- Кто арендатор и на какой срок заключён договор? Сильный якорный арендатор с длинным договором — это другой уровень надёжности потока.
- Что с нарезкой и ликвидностью? Кому вы продадите этот лот через несколько лет?
- Как поведёт себя аренда при разных сценариях рынка?
Поэтому cap rate — это вход в разговор, а не финальный вердикт. Если хотите разобрать конкретный объект — посчитаю NOI, cap rate и сценарий выхода под вашу задачу.