Как я работаю

Не продаю объекты — решаю задачу. На примерах

Несколько историй из практики — без приукрашивания. Чтобы было понятно, как я думаю, когда вы приходите с задачей, и почему иногда лучший мой совет — «не покупайте».

Квартира для жизни · бизнес-класс

Семья хотела «вид и побольше метров». Я начал с другого

Ко мне пришла семья с двумя детьми, бюджет около 40 миллионов. Запрос звучал так: «Хотим повыше, чтобы вид, и метража побольше». Я никогда не начинаю с этажа и вида — я начинаю с того, как люди будут жить здесь через пять лет. Где садик, где школа, как папа будет ездить на работу, не встанет ли двор в одну сплошную парковку.

Им очень нравилась видовая квартира на 25-м этаже. Я отговорил. Дом стоял у вылетной магистрали — это шум, который с высотой не всегда уходит, а рядом был участок под ещё один корпус: вид, за который они переплачивали, через пару лет перекрыли бы стеной. Это один из тех сигналов, по которым я говорю «нет».

Подобрал средний этаж в тихом дворе, с управляющей компанией, у которой есть имя и история, со школой в пешей доступности. Сразу заложили в бюджет машино-место — в бизнес-классе это отдельные 3–5 миллионов, и про них почему-то всегда «забывают» сказать на старте.

Заехали без сюрпризов. Это и есть результат: не «вау-вид» на картинке, а жизнь, которая через год не разочаровывает.

Инвестиция · котлован

Инвестор считал «куплю и продам дороже на 30%». Я пересчитал честно

Пришёл инвестор с тридцатью миллионами и простой целью — заработать на перепродаже новостройки. В голове у него была красивая картинка: «купил на котловане, продал готовую дороже на треть». Я эту картинку разобрал на части.

Доходность котлована — это не разница двух цен. Это разница минус налог 13% с прибыли, минус комиссия при продаже 3–5%, минус отделка под продажу (в бизнес-классе это 50–80 тысяч за метр), минус содержание квартиры всё время, пока она продаётся. Уберёшь хоть одну строку — и реальная доходность падает на несколько процентов в год. Я всегда показываю расчёт целиком, а не итоговую цифру.

Выбрали объект с дисконтом около 30% к цене готовой квартиры-аналога, у застройщика из первой десятки без срывов сроков, в районе, где метро уже строится. От «горячего» предложения с дисконтом всего 12% я отговорил — там риск просто не окупался, проще купить готовое.

За цикл «котлован → ключи» прирост капитала на таких сделках обычно укладывается в 25–40% за два-три года — это рынок, не моя гарантия. Но главное — это прибыль, которая остаётся после всех расходов, а не нарисованная на салфетке.

Офис · класс А

Компании нужен был офис «у метро и красиво». Красиво — это проверяемо

Компания на тридцать человек искала офис. Формулировка была обычная: «чтобы у метро и приятно зайти». Я перевёл это в восемь конкретных проверок, которые делаю на каждой встрече с арендодателем.

Метро пешком за 7–10 минут — это норма класса А, а не «обещают построить». Полная ставка, а не «голая»: аренда плюс эксплуатация, электричество, НДС — иначе цена тихо вырастает на 30–50%. Потолки от трёх метров, открывающиеся окна. Парковка из расчёта одно место на 60–80 метров — на команду в тридцать человек это минимум 15–20 мест плюс гостевые. Резерв интернета и электричества. Кто соседи по зданию и кто собственник.

Один вариант выглядел как класс А и стоил подозрительно приятно. На месте оказалось: метро в 15 минутах, потолки 2,7. Это класс B под вывеской A — я объяснил, и мы прошли мимо.

В итоге команда не теряет по часу в день на дорогу, а компания не получила скрытых доплат во второй месяц. Для бизнеса офис — это и деньги, и то, как работают люди каждый день.

Принцип

Лучшая сделка в моей практике — та, от которой я отговорил

Человек уже почти внёс задаток. ЖК позиционировался как бизнес-класс, а цена за метр была процентов на тридцать ниже соседних домов того же сегмента. Его это радовало. Меня — насторожило.

Я проверил за вечер. На сайте только рендеры — ни одной фотографии сданного объекта. У застройщика за плечами только эконом, это первый бизнес-класс. Документы обещали «выслать после задатка». И классическое «решайте сегодня, иначе уйдёт». Это не одна, а сразу несколько причин сказать «нет».

Я отговорил. Комиссии с этой сделки я не получил — её просто не было. Через время стало известно, что стройка на том объекте встала.

Моя прибыль не в проценте с одной сделки. Она в том, что этот человек вернулся через год за настоящей покупкой и привёл двух друзей. Я зарабатываю на долгих отношениях, а не на том, чтобы что-то быстро продать.

Заявка

Расскажите свою задачу

Опишите, что решаете — отвечу, разберу и скажу честно, чем могу быть полезен. Если ваша задача не моя — так и скажу.

Перезвоню в течение рабочего дня
Разберём задачу, бюджет и горизонт
Юридическую проверку объекта беру на себя