Коммерческая недвижимость класса А — доход актива, а не просто метры
Офисы и ритейл в бизнес-центрах класса А. Считаю NOI, cap rate и профиль арендатора — и веду сделку до момента, когда актив начал приносить доход.
Посчитать доходностьИнвестиции в коммерцию класса А — на чём строится доход
Доход коммерции класса А определяют не метры, а арендатор, договор и нарезка лота. Я оцениваю объект как будущий арендный поток: считаю NOI и cap rate, проверяю профиль арендатора и условия договора, заранее просчитываю сценарий выхода. Это решение на цифрах под задачу капитала, а не покупка «метров по ставке» из объявления.
Что я проверяю в коммерческом объекте
Профиль арендатора
Кто и на каких условиях арендует — финансовая устойчивость, срок договора, право досрочного выхода.
Договор аренды
Индексация, ответственность, кто платит за что — договор определяет реальный доход, а не ставка из объявления.
Нарезка лота
Как помещение делится и используется — от этого зависит ликвидность и круг будущих покупателей.
Класс и локация БЦ
Класс А по факту (инженерия, управление, отделка), трафик и транспортная доступность.
NOI и cap rate
Считаю чистый операционный доход и доходность актива, а не «доходность из рекламы».
Сценарий выхода
Заранее понимаю, кому и как вы продадите или пересдадите актив через годы.
Статьи о коммерческой недвижимости
Доходность коммерческой недвижимости в Москве: из чего складывается
Доходность коммерции — это не одна цифра из объявления. Разбираю, из чего она реально складывается и что её определяет.
Читать →Как выбрать коммерческое помещение под аренду: 7 критериев
Семь критериев, по которым я оцениваю коммерческое помещение перед покупкой под аренду. Методология, а не реклама.
Читать →Все статьи
Журнал об инвестициях в недвижимость Москвы.
Перейти →Частые вопросы о коммерции класса А
Что выгоднее инвестору — жильё или коммерция класса А?
Это разные задачи. Жильё бизнес-класса — ниже порог входа, проще управление и выше ликвидность на выходе. Коммерция класса А — «твёрдый» арендный поток и, как правило, выше доходность, но выше порог входа и сложнее управление. Выбор зависит от суммы, горизонта и готовности заниматься активом — считаю оба сценария на цифрах под вашу задачу.
Что такое NOI и cap rate простыми словами?
NOI (чистый операционный доход) — это арендный доход за вычетом операционных расходов на объект. Cap rate — отношение NOI к стоимости объекта, грубо «годовая доходность актива». Это базовые метрики, по которым коммерцию сравнивают между собой, а не по цене за метр.
Что определяет доход коммерческого помещения?
Не площадь, а арендатор, договор и нарезка лота. Профиль арендатора и срок договора определяют стабильность потока; нарезка и локация — ликвидность на выходе. Поэтому я оцениваю не «метры по ставке», а будущий арендный поток и сценарий выхода.
Можно ли инвестировать в коммерцию дистанционно?
Да. Подбор, расчёт доходности, проверку договора и сделку веду дистанционно — рабочая практика для инвесторов из регионов и из-за рубежа. Сопровождаю весь процесс: от подбора и проверки до приёмки объекта.
Посчитаем вашу коммерческую задачу
Оставьте контакты — задам несколько вопросов про бюджет, горизонт и цель, и покажу расчёт NOI и cap rate по конкретным объектам.
- Перезвоню в течение рабочего дня
- Разберём задачу, бюджет и горизонт
- Юридическую проверку объекта беру на себя