Доходность коммерческой недвижимости в Москве: из чего складывается
Когда инвестор спрашивает «какая доходность у коммерческой недвижимости в Москве», он ждёт один процент в ответ. Но честный ответ другой: доходность складывается из нескольких составляющих и сильно зависит от конкретного объекта — арендатора, договора, локации и класса здания. Разберём, из чего она состоит и как её оценивать.
Из чего складывается доходность
У коммерческого объекта доход формируется из двух частей:
- Текущая (арендная) доходность — арендный поток за год относительно цены объекта. Её измеряют через cap rate и NOI.
- Рост стоимости актива — со временем объект может дорожать, особенно если куплен на раннем этапе или в растущей локации.
Итоговая доходность инвестора — это сочетание обеих частей с поправкой на налоги, расходы на содержание и возможное кредитное плечо.
Что влияет на доходность
- Профиль арендатора. Сильный «якорный» арендатор с длинным договором — это стабильный поток и более «дорогой», надёжный актив.
- Условия договора аренды. Срок, индексация ставки, кто платит операционные расходы — всё это меняет реальную доходность.
- Локация и трафик. Для ритейла — пешеходный и автомобильный трафик; для офиса — деловой кластер, транспорт, парковка.
- Класс здания. Объекты класса А держат качество арендаторов и ставку лучше, чем здания ниже классом.
- Нарезка лота. Слишком крупный или неудачно нарезанный блок сложнее сдать и продать.
Как правильно оценить доходность перед покупкой
Я считаю не «среднюю по рынку», а сценарий по конкретному объекту:
- Реальный арендный поток и операционные расходы → NOI.
- NOI относительно цены → cap rate (текущая доходность).
- Сценарий выхода: кому и за сколько вы продадите актив через несколько лет.
- Налоги и расходы на содержание.
- Стресс-сценарии: что будет с доходностью, если арендатор съедет или ставка изменится.
Главная ошибка
Смотреть на одну цифру доходности из объявления и принимать решение по ней. Эта цифра — снимок «здесь и сейчас» при текущем арендаторе. Она ничего не говорит о том, что будет, когда договор закончится.
Поэтому коммерцию я всегда разбираю целиком: объект, арендатор, договор, ликвидность. Хотите оценить доходность конкретного помещения — посчитаю NOI, cap rate и сценарий выхода под вашу задачу.