Налог при продаже квартиры в новостройке: когда платить и как не платить

Налог при продаже квартиры в новостройке (НДФЛ) платить не нужно, если истёк минимальный срок владения — 5 лет в общем случае или 3 года в ряде ситуаций. Ключевой нюанс новостроек: для квартир по ДДУ этот срок считается не с даты регистрации собственности, а с даты полной оплаты по договору. Если срок не истёк, налог можно законно уменьшить вычетом или расходами на покупку. Разберём по порядку.

Важно: материал носит справочный характер. Налоговые нормы периодически меняются — перед сделкой сверяйтесь с актуальной редакцией НК РФ и налоговым консультантом.

Когда налог платить не нужно

НДФЛ при продаже не возникает, если вы владели жильём дольше минимального срока владения (ст. 217.1 НК РФ):

• 5 лет — общее правило.
• 3 года — если квартира получена в наследство или подарена близким родственником, приватизирована, получена по договору пожизненного содержания с иждивением, либо это ваше единственное жильё.

Истёк срок — продаёте без налога и без декларации по этому объекту.

Ключевой нюанс новостроек: с какой даты считать срок

Для квартир, купленных по ДДУ (или по переуступке прав по ДДУ), минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты стоимости по договору — а не с даты регистрации права собственности после сдачи дома (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

На практике это экономит годы ожидания. Пример: квартира куплена и полностью оплачена по ДДУ в 2021 году, а дом сдан и собственность зарегистрирована в 2024-м. Срок владения считается с 2021 года — то есть к моменту сдачи дома значительная часть «срока для льготы» уже прошла. Если оплата была в рассрочку — отсчёт идёт от даты последнего платежа по графику.

Это правило работает именно для ДДУ/ЖСК и переуступки прав по ним. Для готовой квартиры, купленной по обычному договору купли-продажи, срок считается стандартно — с даты регистрации права.

Сколько составляет налог, если срок не истёк

Для налоговых резидентов РФ ставка НДФЛ с дохода от продажи недвижимости — 13%, а с части налоговой базы свыше 2,4 млн ₽ — 15% (на сумму превышения, а не на всю базу). Для нерезидентов ставка выше; при этом освобождение по сроку владения с 2019 года распространяется и на нерезидентов.

Как законно уменьшить налог

Если срок владения не истёк, базу можно уменьшить одним из способов (ст. 220 НК РФ):

1. Расходы на покупку. Налог считается с разницы «цена продажи − документально подтверждённые расходы на приобретение». Для квартир в Москве это почти всегда выгоднее: разница между ценой покупки и продажи обычно невелика по сравнению с самой ценой.
2. Фиксированный вычет 1 млн ₽. База = цена продажи − 1 млн ₽. Применяется без подтверждающих документов — имеет смысл, если расходы не подтвердить (например, при наследстве/дарении).

Совмещать оба способа на один объект нельзя — выбираете один в декларации 3-НДФЛ.

Переуступка прав: льготы по сроку нет

При продаже квартиры по переуступке прав (до регистрации собственности) минимальный срок владения не применяется — это ещё не недвижимость, а право требования. Налог платится с разницы между ценой переуступки и вашими расходами на приобретение прав, независимо от того, сколько вы держали договор. Подробнее о механике — в статье «Переуступка прав в новостройке».

Правило 70% кадастровой стоимости

Занизить цену в договоре «для налоговой» не получится: если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта, доходом для расчёта НДФЛ признаётся именно 70% кадастра (ст. 214.10 НК РФ). С 2025 года регионы вправе повышать этот порог — уточняйте действующее значение для Москвы.

Семьи с детьми

Для семей с двумя и более детьми есть отдельная льгота — освобождение от налога при продаже единственного жилья независимо от срока владения при покупке взамен большего жилья и соблюдении ряда условий. Конкретные пороги и условия периодически уточняются — проверяйте актуальную редакцию НК РФ или консультируйтесь с налоговым специалистом под вашу ситуацию.

Частые вопросы

Когда можно продать квартиру в новостройке без налога? Когда истёк минимальный срок владения: 5 лет в общем случае или 3 года, если это единственное жильё, наследство/дарение от близких, приватизация или рента. Для квартир по ДДУ срок считается с даты полной оплаты, а не с регистрации собственности.

С какого момента считается срок владения по ДДУ? С даты полной оплаты стоимости квартиры по договору долевого участия (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), а не с даты регистрации права после сдачи дома. При рассрочке — с даты последнего платежа.

Что выгоднее — вычет 1 млн или расходы на покупку? Для большинства квартир в Москве выгоднее уменьшать доход на фактические расходы на покупку: разница «продал минус купил» обычно меньше, чем «продал минус 1 млн». Фиксированный вычет в 1 млн ₽ имеет смысл, когда расходы не подтвердить документами.

Нужно ли платить налог при продаже по переуступке? Да. К переуступке прав льгота по сроку владения не применяется — налог считается с разницы между ценой переуступки и вашими расходами на приобретение прав, независимо от срока.

Хотите рассчитать налог и спланировать сделку под вашу ситуацию — опишите задачу. Отвечает лично Иван Гладышев. По сложным случаям подключаем налогового специалиста.