На приёмке квартиры в новостройке проверяют геометрию и стяжку, окна и двери, инженерию (вентиляция, отопление, электрика, водоснабжение), отделку (если она от застройщика) и комплектность по договору. Все недочёты фиксируются в дефектном акте — пока они не устранены, акт приёмки лучше не подписывать. Приёмка — это последний момент, когда застройщик обязан исправить дефекты за свой счёт, поэтому спешить и «подписать чтобы скорее получить ключи» нельзя.
Я провёл приёмок больше, чем большинство покупателей увидят за жизнь, и знаю, где застройщики чаще всего «недодают». Вот порядок.
Что взять на приёмку
Договор с приложениями (чтобы сверить комплектность), фонарик, рулетку, уровень, лист бумаги/зажигалку для проверки вентиляции, зарядку для проверки розеток. И, по возможности, специалиста — глаз набитый.
Что проверять: чек-лист
- Геометрия и стяжка. Ровность стен и пола (уровнем), отсутствие трещин, перепады стяжки.
- Окна и балконные двери. Открывание/закрывание, отсутствие сколов и продувания, целостность стеклопакетов, фурнитура.
- Входная дверь. Замки, уплотнители, отсутствие повреждений.
- Вентиляция. Тяга в каналах (проверяется листом бумаги или пламенем у решётки).
- Электрика. Работают ли розетки и выключатели, щиток, заявленное число точек.
- Водоснабжение и канализация. Отсутствие протечек, наличие и работа стояков, счётчики.
- Отопление. Радиаторы, отсутствие подтёков.
- Отделка (если от застройщика). Качество и соответствие договору — стяжка, штукатурка, плитка, двери.
- Комплектность. Всё, что обещано договором, по факту на месте.
Как фиксировать недочёты
Все замечания вносятся в дефектный акт (смотровой лист) — подробно, с привязкой к месту. Это документ, по которому застройщик обязан устранить дефекты. Чем конкретнее формулировка, тем сложнее «забыть» про недочёт.
Подписывать акт или нет
Если есть существенные недочёты — акт приёмки не подписывают, а оформляют дефектный акт и дают застройщику срок на устранение. Подпись акта приёмки означает, что квартиру вы приняли в текущем виде. Незначительные мелочи иногда принимают с условием устранения — но решение зависит от ситуации и договора.
Что делать после
Застройщик устраняет недочёты в установленный срок, затем — повторный осмотр. Я довожу этот этап до конца: фиксирую, добиваюсь устранения и сопровождаю до подписания, когда всё действительно сделано. Это часть полного цикла — от подбора до заселения.
Частые вопросы
Что проверять при приёмке квартиры в новостройке? Геометрию и стяжку, окна и двери, вентиляцию, электрику, водоснабжение и отопление, отделку (если она от застройщика) и комплектность по договору. Все недочёты фиксируются в дефектном акте до подписания акта приёмки.
Можно ли не подписывать акт приёмки? Да, если есть существенные недочёты. Вместо подписания акта приёмки оформляется дефектный акт со списком замечаний, и застройщик обязан устранить их в срок. Подпись акта приёмки означает, что квартира принята в текущем состоянии.
Как проверить вентиляцию на приёмке? Поднесите лист бумаги или пламя к вентиляционной решётке: при нормальной тяге бумагу притянет, пламя отклонится к каналу. Отсутствие тяги — дефект, который нужно зафиксировать.
Нужен ли специалист на приёмке? Желательно. Опытный глаз замечает то, что покупатель пропускает: перепады стяжки, продувание окон, скрытые дефекты инженерии. Это последний момент, когда застройщик обязан всё исправить за свой счёт, поэтому проверка должна быть тщательной.
Хотите, чтобы приёмку провёл эксперт и довёл устранение недочётов до конца — опишите задачу. Отвечает лично Иван Гладышев.
Свежие разборы новостроек и объектов — в моём Telegram-канале @V_PRIZME_MOSCOW, 2–3 в неделю. Это лёгкий способ держать руку на пульсе рынка, ни к чему не обязывает.